Lo scopo di questo documento è permettere a chi affitta alloggi privati (in Airbnb, Booking od altro) e riceve richieste per affitti superiori ai 30 giorni di avere un riferimento normativo e fiscale il più completo ed aggiornato possibile. Le finalità di tali richieste (si pensi ai Nomadi Digitali) sono spesso non previste dalle normative e, quando lo sono, rimangono interpretabili. Ci aspettiamo che nel futuro questo tipo di richieste aumentino ed è quindi necessario organizzarsi.
INDICE
- Introduzione
- Contribuisci
- Stato attuale
- Il Documento
- Il Contratto transitorio
- Cedolare secca al 10%
- Conclusioni
- Il Contratto Turistico
- Turistico oltre i 30 giorni
- Interpretazioni
- Vari affitti turistici
- Il Contratto ad uso Foresteria
- Il Contratto 4+4
- Normativa di riferimento
- La Fiscalità collegata al Contratto
- La registrazione degli ospiti
- Domande & Risposte SUNIA
Introduzione
Lo scopo di questo documento è permettere a chi affitta alloggi privati (in Airbnb, Booking od altro) e riceve richieste per affitti superiori ai 30 giorni di avere un riferimento normativo e fiscale il più completo ed aggiornato possibile.
Le finalità di tali richieste (si pensi ai Nomadi Digitali) sono spesso non previste dalle normative e, quando lo sono, rimangono interpretabili.
Ci aspettiamo che nel futuro questo tipo di richieste aumentino ed è quindi necessario organizzarsi.
Consideriamo l’approccio attuale poco efficiente: un mix di informazioni raccolte tra commercialisti, legali, enti pubblici, siti internet e gruppi online (Facebook o altro) nei quali ogni volta che si arriva ad una risposta, questa rimane nascosta agli altri va in obsolescenza senza che ciò venga segnalato.
Questo non avviene a caso: Facebook ha interesse che l’engagement rimanga alto (leggi: tante domande e risposte, non un documento unico e finale), i professionisti spesso preferiscono essere i depositari della soluzione e gli enti pubblici sono semplicemente inefficienti.
Quest’opera va nella direzione opposta: è completamente gratuita, creata e mantenuta dalla collettività degli Host.
Puoi leggere, contribuire, commentare, e fare domande.
Sulla base di questo documento potrai poi confrontarti con i tuoi professionisti di fiducia che conoscono la tua specifica situazione fiscale e gli enti pubblici che hanno spesso interpretazioni e norme locali non coperte qui.
Questo documento vuole quindi diventare un punto di partenza solido per poterti aprire a questo mercato con cognizione di causa.
Contribuisci
Il valore di questo lavoro è proporzionale al contributo di tutti.
Se hai conoscenze specifiche suggerisci le tue modifiche o proponiti come moderatore.
Se non ne hai, condividilo con altri e fallo conoscere.
Questo documento non appartiene a nessuno. Lo puoi copiare e farne ciò che vuoi, per cui qualsiasi lavoro tu faccia non verrà perso.
Per discutere del documento col Gruppo di Lavoro vieni in Discord nel canale #affitti mensili.
Stato attuale
Prima versione di base. In attesa di commenti ed aggiunte da parte di tutti.
- Livello di affidabilità: medio.
- Livello di completezza: basso.
- Livello di verifica sul campo: basso. Con questo si intende che la normativa italiana si sviluppa spesso in varie fasi. La normativa alla lettera, la sua interpretazione nel mondo reale e le eventuali multe e contestazione delle autorità. Al momento questo documento riporta la normativa ma mancano dati oggettivi di esperienze nel mondo reale.
IL DOCUMENTO
Il Contratto Transitorio
Nel contratto di locazione abitativa ad uso transitorio metti temporaneamente a disposizione dell’ospite, per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne che in alcuni Comuni ad alta densità abitativa e tutti i capoluoghi di provincia (canone fissato da accordi territoriali). La durata minima è di 1 mese e la massima di 18 mesi.
Vale per un’esigenza transitoria ben individuata, quindi va specificato che cosa ci viene a fare il tuo ospite. L’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da documentazione allegata al contratto stesso (per esempio, la dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede).
Questo però non è più vero dal 2017 in quanto “Le esigenze delle parti cessano di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore ma trovano giustificazione anche in ragione dell'interesse del locatore di concedere in godimento il proprio immobile per un tempo limitato.” [www.cedolaresecca.net/contratti/contratti-transitori/contratto-locazione-transitorio.html]
In pratica col Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture e Trasporti pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017 si apre alla possibilità che tu dica “io voglio affittare per alcuni mesi per mie esigenze” tipo “non voglio fare solo turistico e non voglio nemmeno affittare 4 + 4”.
Ma attenzione perché in questo caso c’è una clausola che dice “In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, senza giustificato motivo, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.”
Il che è uno scenario terribile, altamente improbabile con per esempio i nomadi digitali stranieri (che alla scadenza probabilmente se ne vanno in un altro paese), ma ti potrebbe creare problemi con italiani o stranieri residenti in Italia.
Ti invito a leggere questo articolo perché tu ti renda conto del marasma nel quale ci mettiamo se cerchiamo da soli di trovare la quadra.
Deve provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, all’ospite e all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un condominio), anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale. Considera che ha dei costi quali l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Inoltre è necessaria un’apposita clausola con la quale l'ospite dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica.
Per complicare ulteriormente le cose le spese vanno ripartite tra te e l’ospite: ogni clausola contraria è nulla.
Non può prevedere la sublocazione, per cui l’ospite non lo può a sua volta affittare a turisti od altro (e ci mancherebbe).
Non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.
Anche lo scioglimento del contratto prima della scadenza è gestito in maniera rigida e presenta vari problemi. Se l’ospite decide di andarsene devono sussistere gravi motivi (che non sono però specificati dalla legge!), e se non sono accettabili deve pagare tutte le mensilità fino alla fine del contratto e meno che tu non riesca a affittarlo subito ad altri. Questo però non è previsto da Airbnb per cui sarà impossibile per te ottenere i pagamenti tramite il portale.
Il canone (il prezzo) è libero o concordato in alcune città e situazioni. Si chiamano “concordati” perché sono definiti in base ad accordi locali tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini che individuano i criteri di stipula del contratto e suddividono il territorio del Comune in zone omogenee per le quali vengono previsti valori minimi e massimi dei canoni.
Recente è l’aggiunta del parametro dei 10.000 abitanti per cui “Esclusivamente per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, gli accordi individuano delle fasce di oscillazione all’interno delle quali devono essere ricompresi i canoni. In assenza di accordo a livello locale si fa riferimento al disposto del DM 10.3.2006 il quale prevede che si utilizzino i valori all’interno delle fasce di oscillazione previste dagli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione. Il comma 2 dell'articolo 2 del Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 prevede che gli accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20%, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.”
[www.cedolaresecca.net/contratti/contratti-transitori/contratto-locazione-transitorio.html]
Se rientri, ed è probabile, in questi parametri, verifica il valore degli affitti a canone concordato. Una spiegazione interessante la trovi in questo articolo su Roma.
Se guardi quello di Milano ti puoi già fare un’idea dei canoni:
- Per la Zona 1, il valore minimo della sub-fascia 1 è di 90 Euro di canone annuo al metro quadro, ed il valore massimo della sub-fascia 3 è di 194 Euro.
- Per la Zona 2, i valori oscillano da un minimo di 72 Euro ad un massimo di 144.
- Per la Zona 3, i valori di riferimento sono rispettivamente 50 e 104 Euro.
- Per la Zona 4, i valori oscillano da 54 a 115 Euro.
- Per la Zona 5, i valori oscillano da 45 a 105 Euro. Ecc…
Quindi un appartamento di 60 mq può indicativamente far pagare dai 2700 agli 11640 Euro all’anno (225 € ai 970 € al mese) che sono valori molto bassi. Considera che il calcolo non è così semplice. Per esempio se l’alloggio è ammobiliato (come sicuramente nel tuo caso) potrai applicare una maggiorazione del 10%.
Per cercare quelle della tua città usa “tabelle canone concordato [CITTÀ] 2018”
Per gli studenti si applica un particolare contratto ad uso transitorio chiamato “Contratto per esigenze abitative di studenti universitari”. Dal 16.1.2017 vale anche anche per master e dottorati.
Per quanto riguarda le locazioni con canone concordato è necessario precisare quanto segue. Nelle città in cui è stato sottoscritto un accordo territoriale successivamente al D.M del 16 gennaio 2017, al fine di usufruire dell’agevolazione fiscale derivante appunto dal canone agevolato, è necessaria un’attestazione di rispondenza dei parametri, rilasciata dalle associazioni che hanno sottoscritto l’accordo. Sicuramente ciò e necessario a Firenze . Allego il nuovo accordo territoriale con relativi moduli per l’attestazione ed articolo che conferma la necessità di produrre tale attestazione in caso di accertamento da parte degli enti preposti. http://www.unioneinquilini.it/public/doc/ACCORDO_TERRTIROALE_FIRENZE_E_AREA_METROPOLITANA_2017_03_11_2017.pdf
https://www.monitorimmobiliare.it/confabitare-affitti-concordati-con-visto_20182141215
Cedolare secca al 10%
Il regime di favore con la cedolare secca al 10% è riconosciuto soltanto ad alcuni comuni ad alta tensione abitativa (dove non è possibile applicare canone libero ma vincolato a tabelle comunali) e ai comuni nei quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni, lo stato di emergenza a seguito di calamità.
Modello
Qui trovi un modello di contratto di locazione a canone concordato transitorio.
Conclusioni
Come vedi è tutto molto complicato.
Utilizza questo tipo di contratto solo se il caso specifico che hai di fronte è chiaramente uno di quelli previsti dalla legge (per esempio lavoratori in trasferta) e non utilizzarlo come contratto tipo per gli affitti mensili.
Ti consiglio di affidarti ad un commercialista e/o ad un’agenzia immobiliare anche perché se sbagli rischi che il contratto diventi il contratto libero (4+4) con tutte le problematiche che ne seguono.
Considera che in base al nuovo decreto puoi richiedere l’assistenza delle organizzazioni di categoria.
Il Contratto Turistico
Ove possibile e legale utilizza il contratto turistico.
Come avrai capito se riesci a restare nei limiti poco chiari e mal concepiti della legge, ed applicare il contratto turistico, ti risparmi un sacco di rogne.
Vediamo quindi come funziona il contratto di affitto turistico per affitti superiori a 30 giorni.
Ecco alcune caratteristiche di base del contratto turistico (anche di durata inferiore ai 30 giorni):
- “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” [art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011].
La finalità è ciò che definisce se un contratto debba essere turistico o meno e questo è un problema perché le leggi sono state scritte pensando al mondo del rag. Fantozzi nel quali il lavoro era svolto in ufficio e le ferie con il rag. Filini erano in Agosto fuori città. Oggi lavoro, svago, viaggio e riposo sono sempre meno separati.
Il Nomade Digitale che viene a stare da te due mesi per esempio fa tutto: lavora, viaggia, si svaga e riposa. Il nomade digitale, di fronte all’ormai assurda domanda “sei qui per lavoro o turismo”, risponde sempre “turismo”.
Non perchè sia vero ma perché la domanda è un obsoleto aut aut.
Qualsiasi altra risposta crea una serie di problematiche (non ultimo il visto) di difficile gestione. Per cui ufficialmente sono turisti. Ovviamente non spetta a te verificare che il tuo ospite gestisce la campagne pubblicitarie di Facebook per un cliente tedesco o Google Adwords per un’azienda con sede a Parigi e clienti in Italia e Svizzera. Ti dice che è turista e sei a posto, almeno finché non si inventano qualcosa per complicare anche questo. - “Il contratto di affitto turistico è un contratto consensuale ad effetti obbligatori per mezzo del quale il locatore si obbliga a concede al conduttore-turista, per un periodo di tempo non superiore a tre mesi, un diritto personale di godimento su di un immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo” [https://www.studiocataldi.it/guide_legali/locazioni/contratto-affitto-turistico.asp]
Qui vedi che fino a tre mesi possiamo provare a stare nel turistico. Ovviamente se l’ospite è uno studente di Caltanissetta o un lavoratore in trasferta non è il caso di registrarlo come turistico. Se è un Nomade Digitale, lavoratore remoto, scrittore o una persona che vuole provare l’esperienza di vivere tre mesi in Italia, invece appare corretto considerarli come turisti. Almeno finché non vengono considerati nella legislazione in maniera più coerente. - “Qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra le stesse parti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia comunque superiore ai trenta giorni nell’arco dell’anno solare, sussiste obbligo di registrazione. Le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrate entro i trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.” [https://www.studiocataldi.it/guide_legali/locazioni/contratto-affitto-turistico.asp]
Turistico oltre i 30 giorni
- Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato, con onere a carico delle parti, ciascuna per la metà. L’obbligo di registrazione è necessario anche quando tra le parti si sono stipulati diversi contratti per più periodi, che, sommati, superino trenta giorni nell’anno solare.
Interpretazioni
Di fronte a questa rigidità e poca chiarezza come spesso avviene in Italia si trovano varie interpretazioni. Te ne presento una che può aiutare a semplificare il tutto ma ci tengo a precisare che non sono consigli miei sul come operare: conosco persone ed agenzie che fanno così e ti riporto il caso.
Vari affitti turistici
Se una persona prenota per 90 giorni non sai se poi resta tutto il periodo.
Intanto ad Airbnb ha pagato solo il primo mese e il secondo lo pagherà alla scadenza.
E tu ricevi i soldi una volta al mese.
Inoltre non è detto che decida di restare tutto il periodo.
Certo, ci sono le penali in caso di cancellazione, ma le può pagare ed andarsene.
Quindi l’ospite arriva e per i primi 30 giorni è un contratto turistico, normale, come se restasse 3 giorni.
Se poi resta ne fai un altro turistico e questo invece lo registri perché ora il soggiorno totale è superiore ai 30 giorni.
E poi fai la stessa cosa per il terzo mese.
Conosco agenzie che lo fanno da molto tempo e i cui commercialisti confermano che è corretto. Ma non posso ovviamente confermare che lo sia.
Se così fosse sarebbe una soluzione abbastanza snella.
Il Contratto ad uso Foresteria
È importante valutare anche questo tipo di contratto molto specifico. Infatti è indicato nel caso in cui una società di capitali (ad esempio una SRL) prenda in affitto un appartamento per i propri dipendenti in trasferta.
È una delle classiche casistiche di affitto mensile, in quanto tipicamente la durata è minimo di qualche mese ed è collegato ad esigenze lavorative.
È effettivamente un contratto particolare, perché sono presenti tre interlocutori: i due contraenti, più i terzi che abiteranno l'immobile.
Quindi la differenza rispetto ad un comune contratto di locazione è che l'affittuario non è una persona fisica, ma una persona giuridica e che l'occupante dell'alloggio può non essere sempre la stessa persona.
I riferimenti normativi del contratto di locazione ad uso foresteria sono gli articoli 1571 e ss. del Codice Civile facendo parte delle “locazioni completamente libere”.
Vediamo quali sono le principali caratteristiche:
Durata – l’unico vincolo è la durata massima: 30 anni!
Importo del canone – nessun vincolo all’accordo tra le parti
Responsabilità – sono in capo ai contraenti, quindi per il locatario è l’azienda che ha intestato il contratto che ne risponde
Fiscalità – qui invece c’è un vincolo, in quanto non è possibile applicare la Cedolare Secca, il che spesso può essere un problema importante. Esistono un paio di sentenze di corti tributarie che hanno dato ragione a proprietari che hanno utilizzato adottato la Cedolare Secca con questo contratto, ma sono casi isolati che comunque l’Agenzia delle Entrate non accetta. Invece è vantaggioso per l’azienda conduttrice in quanto può detrarre il canone di locazione e le spese. In teoria questo secondo aspetto dovrebbe permettere un canone più elevato e quindi ridurre il problema per il proprietario (in teoria…)
Rischi – i soliti di un affitto, tendenzialmente un po' mitigati dal fatto che un’azienda è controparte del contratto
In sintesi, può essere una valida alternativa se:
- Il locatario è una azienda e quindi l’inquilino ha un contratto di lavoro con una azienda che affitta per lui l’appartamento
- Non è applicabile (o conveniente) il contratto Transitorio
- Non è un problema optare per l’IRPEF anziché la Cedolare Secca
Il Contratto 4+4
Il contratto più comune è quello cosiddetto 4 + 4, cioè avente durata quattro anni e rinnovabile altri quattro anni.
Chiaramente questa durata non è minimamente sensata nel caso di affitti a medio termine.
È però importante valutare anche questo tipo di contratto, perchè, a parte il vincolo appunto sulla durata, è “libero” in termini di canone ed è compatibile con la Cedolare Secca.
Il tema della durata è, secondo diverse opinioni legali, gestibile in qualsiasi momento con un recesso consensuale delle parti. In altre parole, se sia l’inquilino (che ha bisogno di un appartamento per qualche mese) ed il proprietario (che intende affittare per un analogo periodo) possono accordarsi per un recesso prima della scadenza normale del contratto.
I riferimenti normativi del contratto di locazione “libero” 4+4 sono la legge 431/1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e, nelle parti non abrogate, la legge 392/1978 (limitatamente agli articoli 2,4,5 e 7).
Vediamo quali sono le principali caratteristiche:
Durata – 4 anni con rinnovo di altri 4. A meno di recesso condiviso delle parti.
Importo del canone – nessun vincolo all’accordo tra le parti
Responsabilità – in capo ai contraenti, quindi per il locatario e il locatore
Fiscalità – è possibile applicare la Cedolare Secca
Rischi – qui il rischio è maggiore degli altri contratti visti in precedenza perchè se una delle parti al momento del recesso anticipato non sottoscrive il recesso la durata è quella di 4 anni. Chiaramente è un rischio da valutare ma che è mitigato sia dal fatto che inquilino e proprietario sono realmente interessati ad un periodo di pochi mesi, sia dal fatto (lato locatore) che il canone è tipicamente più alto, in quanto collegato ad un periodo di pochi mesi e non di diversi anni.
In sintesi, può essere una valida alternativa se:
- Inquilino e Proprietario sono totalmente d’accordo per un recesso anticipato ed esiste un rapporto di fiducia tra le parti
- Non è applicabile (o conveniente) il contratto Transitorio
- E’ fondamentale optare per Cedolare Secca
Normativa di riferimento
Per le tipologie di contratti: conoscere i dettagli dell’articolo 1 della legge 431 del 1998, Il Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017 e, nel caso dell’affitto a studenti, conoscere anche il DM del 30 dicembre 2002.
La Fiscalità collegata al Contratto
Nel documento si cerca di evidenziare le correlazioni tra la tipologia di Contratto di Locazione e la relativa Fiscalità.
La finalità del contratto è quella di regolare il rapporto tra le parti in relazione alla locazione, diritti e doveri, il tutto, come detto, va sempre fatto per iscritto e, se la durata di tale rapporto supera i 30 giorni nell’anno solare è obbligatoria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. L’eventuale presenza di intermediatori (OTA, agenti immobiliari etc) non esclude la necessità di redigere e registrare il contratto di locazione in quanto si tratta sempre di un rapporto diretto tra locatario e locatore.
Esistono in rete svariati esempi dei vari tipi di contratto. In ogni caso, ogni contratto deve sempre almeno indicare espressamente:
- i dati dell’immobile
- i dati del locatore e del locatario
- la durata della locazione
- il canone di locazione pattuito e relativo pagamento
- la gestione delle spese correlate alla locazione(spese condominiali, riscaldamento, utenze)
- il deposito cauzionale
In caso di interruzione del contratto prima della durata prevista va effettuata comunicazione sempre all’Agenzia delle Entrate.
Il tema Fiscalità invece è relativo al pagamento delle tasse in relazione al reddito percepito (questa sezione richiede conferma da parte di fiscalista).
I tributi da pagare per ogni contratto di affitto sono:
a) Imposta di bollo di 16,00 Euro ogni 100 righe di contratto
b) Imposta di Registro: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
c) Imposta in caso di recesso anticipato del contratto – 67,00 Euro
d) Imposta ordinaria cioè l’IRPEF (che può variare tra il 23% ed il 43%) sul 95% del canone
Ovviamente la normativa è abbastanza articolata e vi sono anche casi specifici che determinano calcoli leggermente diversi, ma questo è il succo.
L’alternativa è la Cedolare Secca, in questo caso:
a) Non si pagano ne imposta di bollo ne’ di registro
b) L’imposta è il 21% dell’intero canone, 10% nel caso di canone “concordato”
E’ evidente che la Cedolare Secca è più conveniente (o meno pesante) e probabilmente il guadagno dell’intera attività di locazione dipende fortemente dalla tassazione applicata. Per questo scegliere il Contratto corretto è fondamentale anche per gli impatti derivanti sulla Fiscalità.
N.B.: da ricordare che il canone è da considerarsi sempre al lordo delle spese ma soprattutto delle trattenute delle OTA. Quindi si pagano le tasse anche ad esempio sul 18% versato a Booking, che quindi diventa un reale 20%.
Chiaramente tutto ciò ha senso se si parla di “rendita Fondiaria”, quindi la classica rendita di un affitto. Ben diverso è il tema nel caso in cui l’attività di Host venga fatta in modo imprenditoriale, con apertura ad esempio di Partita Iva.
In questo caso si forniscono “servizi” il che estende di molto l’attività che si può effettuare (non solo affitti ma ad esempio fornitura di pulizie, cambio biancheria ma anche guida turistica, oppure le “experiences” di AirBnB. Qui però si passa ad aspetti completamente diversi quali IVA, INPS, partita iva a regime forfettario ecc) estremamente interessanti ma che esulano dagli obiettivi di questo documento.
La registrazione degli ospiti
L’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Legge di Pubblica Sicurezza) stabilisce che:
i gestori o i proprietari di esercizi alberghieri, di strutture ricettive extralberghiere (bed and breakfast, affittacamere, casa vacanza) siano esse in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, agriturismi,, camping, AAUT, i gestori, i sublocatori o i proprietari di appartamenti adibiti a locazione breve a finalità turistica, debbano comunicare, mediante il portale della polizia di stato, al momento del check-in, alle autorità di pubblica sicurezza, le informazioni anagrafiche di tutte le persone alloggiate (compreso i minori).
Nella compilazione va inserita la data di arrivo e la data di check-out.
Il decreto sicurezza bis ha specificato la tempistica: entro le 24h per soggiorni superiori al giorno, entro le 6h per soggiorni di una notte.
Il portale si chiama AlloggiatiWeb (https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati).
Per ottenere le credenziali bisogna fare riferimento alla Questura territorialmente competente (https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/Province.aspx).
La mancata comunicazione delle persone alloggiate comporta una sanzione penale.
Le schede inserite si possono scaricare dall'apposita sezione dopo 24h, vanno salvate e conservate per 5 anni. Bisogna fare attenzione che il portale dopo 30 giorni le cancella.
Qualora si sia in presenza di contratti di locazione con durata superiore ai 30 giorni (29 notti), ovvero ad uso transitorio turistico, lavorativo o di salute, subentra l’obbligo di registrazione del contratto presso l’AdE. La registrazione del contratto sostituisce la comunicazione al portale Alloggiatiweb.
Nel caso di contratti in cui il conduttore non sia un soggetto italiano, per poter effettuare la sottoscrizione del contratto, si rende necessario l’ottenimento del codice fiscale italiano, che viene rilasciato a vista presso gli uffici AdE.
Qualora si sia in presenza di un conduttore extracomunitario, oltre alla già citata procedura del codice fiscale e della sottoscrizione e registrazione del contratto di locazione, si rende obbligatorio effettuare la cessione fabbricato presso il Commissariato di P:S. di zona, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi.”
Rif Polizia di Stato, comunicazione di Cessione di Fabbricato
Domande & Risposte SUNIA
Un esperto del Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari (https://www.sunia.it) ha risposto alle seguenti domande il 23 Aprile 2020.
Se volessi fare un transitorio registrato potrei farlo anche se sono registrata come casa-vacanza?
Se non sei azienda:
Contratto transitorio turistico a canone libero (ma deve essere davvero per turismo).
Contratto transitorio abitativo se esiste una motivazione specifica (prevista dal Decreto Interministeriale 16.01.2017).
In altri casi, si può fare un contratto transitorio in deroga (che va però validato da una organizzazione sindacale di inquilini e una di proprietari)
Nei comuni ad alta tensione abitativa o sopra i 10.000 abitanti si deve usare il canone concordato.
Se sei azienda:
Verificare che il codice Ateco preveda contratti affitto lunghi e poi come sopra.
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Se facessimo soggiorni superiori ai 30 gg, e quindi con obbligo di registrazione del contratto, gli adempimenti della tassa di soggiorno e comunicazione alla questura, vengono meno?
Se contratto transitorio turistico: tassa di soggiorno SÌ.
Se contratto transitoria abitativo: tassa di soggiorno NO.
Visto che il contratto sopra i 30gg deve essere registrato, solo se l’affittuario è extracomunitario si deve procedere alla comunicazione di “cessione di fabbricato” in questura (di persona o via raccomandata o pec).
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Una struttura ricettiva (con regolare scia e senza partita Iva) per poter valutare altre forme di affitto a lungo termine, deve chiudere la scia? Molti gestori pensano di affittare gli appartamenti o le singole camere a lungo termine senza chiusura della scia.
NO, non c’è necessità di chiusura SCIA
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Il contratto transitorio in città come Milano ha un canone calmierato improponibile.
Ci sono alternative, per affitti di 2-6 mesi?
Se è transitorio abitativo (non turistico) NO, non c’è nessuna alternativa
O meglio: c'è la possibilità di fare un contratto a canone libero per 2-6 mesi magari non applicando la cedolare?
L’applicazione o meno della cedolare secca è una libera opzione che sta nel campo fiscale; per quanto attiene il campo giuridico del rapporto la risposta è quella sopra: NO.
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E' possibile fare un contratto turistico per 3-4 mesi?
Sì, certo.
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Anche se non c'è finalità turistica ma di lavoro ad esempio?
In questo caso non si può fare in transitorio turistico, ma quello abitativo (canone libero se il comune ha meno di 10.000 abitanti, altrimenti canone concordato).
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A me capitano tanti casi di persone che hanno bisogno di uscire da casa loro per qualche settimana (maggiore di 30gg) perchè hanno i lavori di ristrutturazione, (quindi non è turistico, ma potrebbe essere transitorio, anche se io voglio attuare il canone libero).
Tipico caso di giusta motivazione per un transitorio abitativo, ma vale la regola generale sul canone concordato.
Inoltre spesso gli inquilini di settimana in settimana prolungano il soggiorno perchè i lavori si protraggono nel tempo. Devi continuamente inviare la modifica all'AdE?
No, basta fare un contratto più lungo con recesso libero: in questo caso si segnala all’AdE solo la chiusura anticipata (se cedolare, è senza oneri).
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La locazione a canone concordato ti permette di avere una tassazione al 10%. Un proprietario può rinunciare a tale vantaggio nella tassazione e applicare un canone libero nel contratto concordato?
NO, vedi risposta precedente.
Moduli per tipologie di contratto
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Ultimo aggiornamento: 11 Maggio 2020
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